Token bei Immobilien: Architektur entscheidet

Kentaro Sohara, Mitgründer von Piece Piece, sitzt an einem Tisch und lächelt. Im Hintergrund ist ein Bildschirm sichtbar. Die Architektur der Tokenisierung von Immobilien wird entscheidend für die Skalierbarkeit in der EU sein. — Kentaro Sohara, Mitgründer von Piece Piece

Wer Immobilien tokenisiert, trifft keine Marketing-, sondern eine Architekturentscheidung. In der EU gibt es zwei regulatorische Wege: Token als Finanzinstrumente unter MiFID II oder als Krypto-Assets unter MiCA. Beide sind zulässig, sie unterscheiden sich jedoch grundlegend in ihren Auswirkungen auf Transfers, Compliance, Distribution und Skalierung.

von Kentaro Sohara, Mitgründer von Piece

MiFID II oder MiCA

Im MiFID-II-Modell qualifiziert der Token als reguliertes Wertpapier und wird in die bestehende Wertpapierinfrastruktur integriert – einschließlich Anlegerschutz, Governance und etablierter Vertriebswege.

Im MiCA-Modell wird der Token als Krypto-Asset behandelt. Für krypto-native Anwendungen kann dies angemessen sein. Bei breit distribuierten, immobilienbesicherten Produkten entstehen jedoch zusätzliche operative Anforderungen. Verpflichtungen wie Wallet-KYC, die Travel Rule sowie erweiterte Überwachungs- und Informationsprozesse erhöhen mit zunehmender Skalierung die Komplexität. Auch die Integration in traditionelle Anlagekanäle kann strukturell ineffizient sein.

Bei globaler Distribution tendieren Krypto-Asset-Vorschriften zudem dazu, sich in ihrer praktischen Umsetzung und in den aufsichtsrechtlichen Erwartungen zwischen den einzelnen Rechtsordnungen stärker zu unterscheiden (z. B. hinsichtlich Travel-Rule-Anforderungen oder Compliance bei der Verwahrung). Dies kann länderspezifische Maßnahmen erforderlich machen, die über das hinausgehen, was in einem wertpapierbasierten Regulierungsdesign typischerweise vorgesehen ist.

Für regulierte, internationale Distribution bietet eine MiFID-II-Architektur häufig eine bessere Anschlussfähigkeit an bestehende Marktstrukturen.“

Lizenzarchitektur: Drei regulierte Funktionsbereiche

Eine MiFID-II-Struktur ist klar definiert. Der End-to-End-Prozess umfasst drei regulierte Kernfunktionen:

Emission und Registerführung: Die Emission tokenisierter Wertpapiere erfordert eine autorisierte Emissions- oder Registerstelle, etwa einen Kryptoregisterführer nach dem Kreditwesengesetz (KWG). Ein lizenzierter Partner stellt sicher, dass die Token eindeutig als Wertpapiere qualifiziert sind.
Brokerage / Distribution: Der Vertrieb von Wertpapieren ist erlaubnispflichtig. In der Praxis erfolgt die Distribution daher über Intermediäre mit Bank- oder Wertpapierhandelslizenz, die eine ordnungsgemäße Ausführung sowie regulatorisch konforme Anlegerprozesse gewährleisten.
Regulierte Verwahrung: Ein lizenzierter Custodian übernimmt die Sicherung und Administration im Einklang mit aufsichtsrechtlichen Vorgaben.

Für neue Marktteilnehmer entsteht dadurch ein partnerschaftsbasiertes Operating Model, das spezialisierte Lizenzträger integriert.

Modularität als Standortfaktor

Autor Kentaro Sohara, Piece

Kentaro Sohara ist Serial Entrepreneur mit starkem Hintergrund in den Bereichen Finanzen und Investment. Er ist Gründer der Immobilienplattform Piece (Webseite). Zuvor baute er ein EdTech-Startup in Tokio auf, das er nach sechs Jahren erfolgreich veräußerte. In dieser Zeit erreichte das Unternehmen über drei Millionen aktive Nutzer. Vor seiner unternehmerischen Tätigkeit war er bei Bain Capital tätig, wo er für Investments in Asien verantwortlich war, sowie als Berater bei McKinsey.

Einige Jurisdiktionen bieten integrierte „All-in-One“-Stacks an, die Emission, Brokerage, Verwahrung und Zahlungsabwicklung bündeln. Diese Modelle beschleunigen den Markteintritt, schränken jedoch oft die architektonische Flexibilität ein.

Andere Märkte – etwa Deutschland – sind stärker spezialisiert und modular organisiert. Diese Fragmentierung ermöglicht es, regulierte Bausteine gezielt zu kombinieren und maßgeschneiderte Produktarchitekturen zu entwickeln. Modularität wird damit zum strategischen Vorteil – vorausgesetzt, die technische Integration ist belastbar.

Systemintegration statt White-Label

Die Verbindung von Emissionsstelle, Brokerage und Verwahrung erfolgt über APIs in zentrale Backend-Systeme. Compliance-Kontrollen, Datenflüsse und Auditierbarkeit werden systemseitig orchestriert und in das Operating Model eingebettet.

Der Unterschied liegt in der Integrationstiefe: Während White-Label-Ansätze eine schnelle Implementierung ermöglichen, erlaubt eine komponierbare Infrastruktur die langfristige Optimierung von Workflows, Kontrollmechanismen und Skalierbarkeit.

Fazit

Immobilien-Tokenisierung ist primär eine Infrastrukturfrage. Regulatorische Einordnung, Lizenzarchitektur und technische Integration entscheiden darüber, ob ein skalierbares Betriebsmodell entsteht. Tokenisierung fungiert somit nicht als Produktversprechen, sondern als tragende Marktinfrastruktur.Kentaro Sohara, Piece/dk